杭州楼市热度持续:多个新盘入市去化率创新高,分化行情仍在

楼市仍处宽松周期,从3月开始各地调控政策相继“上新”。作为国内楼市风向标之一,杭州在5月推出“杭七条”,市场流动性明显加强。当月新房去化率达到了近60%的水平,创年内新高。

6月以来,伴随着核心区多个新盘入市,杭州市场热度持续。火热背后,区域分化、热度不均现象也越发突出,近郊及远郊区域新盘去化问题也仍存在。

下半年市场走向如何?多位市场人士认为,在核心区持续热度背后,未来仍需关注区域间的“温差”问题,积极推动外围板块的去化。

热度延续:多个改善型新盘6月入市

多盘齐聚市场,杭州6月供货力度较强。综合贝壳APP、房天下、《层楼》等机构披露统计的数据来看,6月单月杭州有近40盘入市,其中纯新盘为16个。

其中,滨江·翡翠嘉运府、建杭·霞映锦绣里、绿城·沁百合、滨江·奥印潮观府等热盘首开;再加上建发中粮·朗云、招商·杭著臻邸、绿城·宸岸印月里、万科·河颂映象府等热盘续销,不少楼盘为区域板块内的红盘。

如霞映锦绣为杭州“杭七条”推出后的首个“顶格社保 5年限售”楼盘,整体摇号中签率9.34%,精装均价近6.51万元,总价千万级起步;最先领预售证的沁百合,中签率为14.33%,有房户社保要求131个月。均价约4.74万元,整体总价也在700万元~900万元;不拼社保的河颂映象府,中签率也仅为12.82%。

“这批房源大部分总价在500万元以上,多数属于‘一房难求’的大户型。”霞映锦绣的销售顾问直言,整个杭州核心地段低密项目相当稀缺,“拼财力、拼运气、拼社保”的激烈角逐背后,本质还是因为“低密改善不愁卖”。

杭州新房的热度在5月就有显现,中指研究院的统计数据显示,5月杭州中签率20%以内的项目有11个。其中两盘触发社保排序,宸岸印月里更是拼社保到118个月。整个5月,杭州共推盘49次,新开房源4984套,环比增长19.6%;入市纯新盘有8个,老推新项目开盘房源超4000套。最终平均去化率为58.9%,较4月提升8.2个百分点,系年内最高值。

在中指研究院华东大区常务副总经理高院生看来,“‘杭七条’新政刺激,叠加热点新盘入市,部分刚需及改善型购房需求释放,5月新房市场活跃度得到有效提振。”

此前的杭州5月推出的“杭七条”宣布限购全面放开,降低了购房门槛。到了5月31日,浙江省响应“517新政”宣布首套首付调整为15%,取消利率下限,亦降低了购房成本。

区域“温差”仍在:外围区域去化周期最长达33个月

市场热度延续,但板块至今的分化行情也仍存在。此前截至今年一季度的数据显示,杭州楼市热度持续:多个新盘入市去化率创新高,分化行情仍在在杭州可售面积TOP20的板块中,去化周期较长的区域为塘栖达到了50.9个月,最短的运河新城也有3.3个月。

二季度以来虽有5月和6月市场热度的烘托,但区域分化表现的分化亦依旧明显。以杭州拱墅区申花板块为例,其紧邻西湖文教板块,适用于高端改善家庭。目前在售新房仅5个,均价为3.1万元~6.51万元,近30天购房热度在杭州市排名仅在第13位。

与改善需求市场形成对比的是刚需自主市场,以较为典型的杭州临平区为例,作为杭州接轨上海的门户,交通便利配套完善置业门槛不高。目前共有8个新盘供应,均价涵盖1.9万元~3.5万元多个梯队,近30天购房热度排行杭州市第26位。

“这波放量主要集中在主城区热门板块的改善型住房,以及一些3万以内的刚需盘。”在高院生看来,5月新政对市场起到了拉动作用,释放了一部分需求,杭州市场开盘热度明显回升,“但同时市场分化确实也很明显,热度高的还是集中在部分区域。”

最新数据显示,截至5月,杭州主城四区(上城区、拱墅区、西湖区、滨江区)去化周期在0.66个月~4.4个月;而杭州外围如临安区已达33.83个月,临平区的去化周期也需要9.64个月。

作为链接市场供需两端的中介平台,亦感受到了“冷热”差异。一位在杭州具有七年从业经验的房产经纪人认为,“市场的变化,或并非完全取决于政策所释放的原本被抑制的需求。需要综合考虑置业者的需求、供应结构、板块的差异、对未来预期的信心、自身的购买力等多重因素。”

“像我们有一些门店所在的区域板块,如果板块本身的供应结构就较为单一,既没有学区房属性,又没有性价比较高的‘老破小’,次新盘也比较少,本身就‘先天不足’那‘后天也难努力’,刚需和改善置业者的可选面很小就不会考虑这个板块了。”他举例道。

是需求短期集中释放还是预期转好引发购置需求?这仍需时间的检验。而从“杭七条”发布至今,杭州还暂未出台相应“517新政”的细分政策。而在“因城施策”“用足用好工具箱”的当下,之后杭州楼市的政策方向亦是市场的关注点。

在高院生看来,未来杭州政策重点或将从激活需求、渐次放开新房限价突破。从需求端来说,应继续激活存量需求,“比如说,取消限购的范围可以扩容至主城边缘高流拍率的板块。继续降低首付比例、房贷利率、交易税费,乃至提高公积金额度等都能继续降低购房者的门槛和成本,吸引置业者入市。”

“还可以探索‘以旧换新’的形式,库存较高去化压力较大的板块可以进行跟进。”他还提到,从供给端的角度来说,六区外围区域新房限价能否逐次放开向市场化过渡?供应端加大核心区优质地块供应、放缓非限购区域供给,结构性调整能否实施?这都是未来的方向。

“当然最本质的还是产品力和服务力,能为客户提供实实在在的,匹配其需求的产品和服务。从外部市场来说,降价并不能一定带来销售增长,要去了解客户真实的需求,因盘施策、最终赢得销售。”

免责声明:本网站部分内容由用户自行上传,若侵犯了您的权益,请联系我们处理,谢谢!版权所有:允霆电子商贸沪ICP备2023023636号-6

分享:

扫一扫在手机阅读、分享本文

评论