破发翻倍！西安二手房市场分化窥探新房购买策略

在西安房地产市场的波动中，2020和2021年以高价位购入二手房的业主们正面临市场的严峻考验，感受到了不小的压力和失落。

这些业主在市场高峰期购入的房产，目前正遭受着价值缩水的困境。

房价的下跌幅度可能高达10%至30%，这对于许多业主来说是一个沉重的打击。

尽管对于那些项目本身具有多重优势的房产，如地段优越、配套完善或者品质上乘，业主们可能仍有保本甚至小幅盈利的机会，但对于大多数高位接盘的二手房来说，市场的现状并不乐观。

一方面，新房市场的激烈竞争对二手房市场构成了巨大冲击。开发商推出的新房项目往往具有更新的设计、更全的配套设施和更现代的居住体验，这些都使得新房对购房者具有很大的吸引力。与此许多新房项目还提供了优惠的付款条件和政策支持，进一步削弱了二手房市场的优势。

另一方面，随着时间的推移，二手房的房龄逐渐增长，它们开始步入了自己的“晚年”。房产的物理状况和审美可能会随着时间而降低，这直接影响了房产的市场吸引力和价值。对于那些在市场高峰期购入的二手房，它们已经错过了房产的“黄金期”，在当前市场下行的背景下，其价值和吸引力更是大打折扣。

在此背景下，许多二手房业主不得不采取“以价换量”的策略，通过降低售价来吸引买家，以期能够加快房产的成交速度。这种策略虽然可能帮助业主减少持有成本，实现资金的回流，但同时也意味着业主需要接受资产贬值的现实。

破发VS翻倍！西安二手房市场分化

不仅仅高位买入二手房的业主，在几年后面临着分化。

2021年买入热门摇号新房购房者可能也没想到，2024年，别人家的房子房价翻倍了，但自己的房产却未能跟上这一趋势，甚至面临着难以保本的窘境。

难以想象，破发翻倍！西安二手房市场分化窥探新房购买策略我选取了2021年西安新房登记人气最高的十个楼盘。

从“大众的眼睛都是雪亮的”这个角度来看，2021年，这些项目本身都是性价比突出的热门楼盘。

撇开当年销售时候，本身人气很差的楼盘不谈。

在2021年这些人气楼盘中，基本上都是上万的购房者登记。

如今，三年过去，看看谁笑得最开心。

中海曲江大城、华润置地悦府二手房挂牌均价翻倍。

而高科麓湾国际社区和御锦城也就刚刚能够保本。

如果人生有一次重来的机会，大家都会选择什么楼盘呢？

市场波动购房者看中项目均好性

2020-2021年西安的万人摇热潮确实已经成为历史，特别是在2024年上半年的数据中可见一斑。

在2024年上半年，西安楼市共完成了202批次的意向登记，与去年同期相比增加了29个批次，但核验通过的家庭组数为3.55万组，客房比降至0.8，较2023年的平均值下降了0.4，达到了自2021年以来的同期最低水平。

5月9日楼市新政实施后，市场反应明显，多数项目选择放弃核验流程，转而采取线下开盘的方式进行销售。这种变化导致"零核验"项目的数量急剧上升，仅在上半年就有21个项目未经过核验直接开盘，其中13个项目是在新政后采取这种方式，占比高达62%。这些项目中既有豪宅，也有针对改善型和刚需型购房者的楼盘。

2024上半年，尽管总体去化率走低，但是，仍然有去化较好的项目。

结合2021年的人气楼盘，今年在二手房市场的表现。

想要房子能够穿越“牛市和熊市”，涨幅能够超过一般楼盘的，确实很难，但是，从源头开始优中选优，胜出的概率总是会大一些。

一、优质教育

一部分项目之所以能够取得成功，是因为它们地处优质的学区附近，并且提供了高品质的住宅产品。在教育资源日益重要的当下，学区房一直是购房者关注的焦点。这些项目在产品设计、建筑质量、配套设施等方面也表现出色，满足了购房者对高品质居住环境的需求。例如，绿城·紫棠苑、保利星河天汇、招商雲墨等项目，它们不仅位于优质的学区，而且在产品打造上也下足了功夫。

二、区域竞争少

部分项目之所以能够取得良好的首开业绩，很大程度上得益于其所在的区域长期以来缺乏新房供应，积累了大量的地缘性客户需求。这些客户对周边环境熟悉，对新房有较高的期待和需求。例如，中铁阅唐府、华发·利君|都荟城央、信达·雁熙雲著、金茂璞逸曲江等项目，它们所在的区域新房供应稀缺，因此一旦有新项目入市，便能迅速吸引大量关注。

三、好产品

放在2021年，可能是比南向采光，户型方正等普适性的标准。如今，要想在市场上突围，可能就是0公摊，100%得房率，外加优秀产品设计，卷会所，卷实景园林。

四、优质地段

为什么，当年的万人摇紫薇东进、高科麓湾国际社区、御锦城等项目，在当下的市场下，仅仅能够保本，没有跑赢平均值。虽然一方面是市场降温的大背景在，但是，另一方面是地段上的影响。高新、曲江、港务奥体等仍然是目前热度高的区域。

希望在下一轮房地产上涨周期来临的时候，业主购置的房产都能跑赢均值，前提是选好核心地段的好房子。

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文章来源:乐居买房